건축가가 알려주는 재개발 & 재건축 차이점

 

목록 1.재개발 재건축 개념 2.차이점 3.진행절차 4.투자관점에서 비교 5.맺음말

 

 

 

 

 

 

부동산을 공부하다 보면 재개발과 재건축이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 두 개념은 비슷해 보이지만, 법적 기준과 적용 방식이 다르기 때문에 투자자나 실거주자 모두 정확히 이해해야 합니다. 오늘은 건축가의 시선에서 본 재개발과 재건축의 차이점을 정리해보겠습니다.

 

 

1. 재개발과 재건축의 기본 개념

✅ 재개발이란?

✔ 도시 기반시설(도로, 상하수도 등)이 낙후된 지역을 정비하는 사업.

✔ 오래된 단독주택, 다세대 주택, 상업시설 등이 포함되는 경우가 많음.

✔ 기존 건물을 철거하고 새로운 아파트, 상업시설 등으로 개발.

✔ 대상 지역이 도시재정비촉진지구, 정비구역 등으로 지정되어야 함.

💡 대표적인 예시: 서울 성북구 장위뉴타운, 영등포 신길뉴타운 등

 

 

 

 

 

✅ 재건축이란?

✔ 노후된 공동주택(아파트, 연립주택) 단지를 새로 짓는 사업.

✔ 도로, 공원 등 기반시설보다는 건물 자체의 노후화가 주요 기준.

✔ 보통 준공 후 30년 이상 지난 아파트가 대상.

✔ 용적률, 건폐율 등의 법적 규제가 적용되며, 조합원 분양이 중요한 요소.

💡 대표적인 예시: 서울 강남 개포동, 송파구 잠실주공5단지 등

 

개포동

 

 

 

2. 재개발 vs 재건축 핵심 차이점

항목재개발재건축

대상 건축물	단독주택, 다가구, 상업시설 등	노후 아파트, 연립주택
주요 목적	도시환경 정비 및 기반시설 개선	노후 공동주택을 새로 짓는 것
노후 기준	기반시설과 건축물의 종합적인 낙후도	건물 자체의 노후화 (30년 이상)
사업 주체	정부, 지자체 주도 + 조합원 참여	조합원(아파트 소유자) 중심
투자 관점	토지 지분이 중요, 개발에 따라 가치 상승	조합원 분양권이 핵심, 추가 분담금 고려

 

 

 

 

재개발은 낙후된 동네를 통째로 바꾸는 것이고,
재건축은 오래된 아파트를 새로 짓는 과정이라고 보면 됩니다.

 

 

 

 

 

3. 재개발 & 재건축 진행 절차

✅ 재개발 절차

1️⃣ 정비구역 지정 → 2️⃣ 추진위원회 승인 → 3️⃣ 조합 설립 → 4️⃣ 사업시행인가 → 5️⃣ 관리처분계획 → 6️⃣ 철거 및 착공 → 7️⃣ 분양 및 입주

 

✔ 정비구역 지정 여부가 가장 중요한 변수 (정부 정책에 따라 사업 진행 여부 달라짐)

✔ 원주민(세입자 포함) 이주 대책이 필요함

✔ 감정평가 후 입주권이 주어지고, 일반 분양 물량도 포함됨

 

 

✅ 재건축 절차

1️⃣ 추진위원회 구성 → 2️⃣ 조합 설립 → 3️⃣ 안전진단 → 4️⃣ 사업시행인가 → 5️⃣ 관리처분계획 → 6️⃣ 철거 및 착공 → 7️⃣ 분양 및 입주

✔ 안전진단 통과가 가장 중요한 단계 (구조적 안전성, 경제성 평가 포함)

✔ 기존 조합원의 분양 우선권이 있고, 일반 분양 물량은 제한적

✔ 용적률, 조합원 분담금이 수익성에 큰 영향을 미침

 

💡 재건축은 안전진단이 핵심, 재개발은 정비구역 지정이 가장 중요한 요소!

 

 

4. 투자 관점에서 재개발 vs 재건축

✅ 재개발 투자

✔ 토지 지분이 큰 물건이 유리 (다가구주택, 단독주택 등)

✔ 입주권(분양권) 확보 후 개발 완료 시 높은 가치 상승 가능

✔ 정부 정책 & 정비구역 지정 여부가 가장 큰 변수

 

✅ 재건축 투자

✔ 아파트 조합원 입주권 확보가 핵심

✔ 일반 분양 물량이 적어 초기 조합원에게 유리한 구조

✔ 안전진단 & 용적률 상향 가능성이 투자 가치에 직접 영향

💡 재개발은 토지 위주 투자, 재건축은 조합원 분양권 투자라고 보면 됨.

 

 

5. 맺음말

 

✔ 재개발은 긴 호흡이 필요하며, 정비구역 지정이 중요한 변수  ✔ 재건축은 아파트 소유주 중심으로 진행되며, 안전진단이 핵심 관문  ✔ 투자자라면 본인의 투자 성향에 따라 선택 (단기 수익 vs 장기 수익 고려) ✔ 건축가 관점에서 보면, 재건축은 건물 품질 향상이 목표지만, 재개발은 도시의 가치 상승이 목표